Préstamo gratuito para uso gratuito: todo lo que es importante saber. (Ejemplos y casos reales)

Hablando de casas, a menudo escuchamos el llamado préstamo gratuito de uso, que parecería ser una solución práctica y económica si pretendes regalar, por ejemplo, a un hijo, un sobrino, un hermano o un amigo, en concesión. a utilizar una propiedad de nuestra propiedad, pero que no usamos, sin que esto a cambio nos pague ningún tipo de tasa.

En realidad, sin embargo, el préstamo gratuito para uso doméstico Es uno real contrato a través del cual es posible transferir un inmueble de forma gratuita, por un período de tiempo determinado que debe establecerse con anticipación y después del cual el ocupante (o prestatario) tiene la obligación de devolverlo.

Como tal, evidentemente, esta fórmula se diferencia de un contrato de arrendamiento común, precisamente por la ausencia de una contraprestación en efectivo por el uso del inmueble, tanto que podría definirse indebidamente como un alquiler gratis.

En estos casos, sin embargo, es legítimo preguntar: un apretón de manos no es suficiente?

Después de todo, si tiene una propiedad gratuita disponible y decide hacerle un favor a un amigo o familiar en dificultades permitiéndoles usarla, Realmente es necesario redactar este contrato de préstamo? En realidad no, no es imprescindible, pero en muchos sentidos merece la pena.

Así que intentemos entender bien de qué se trata y sobre todo cómo funciona un contrato de préstamo gratuito, qué deberes y gastos conlleva, tanto para el fiador como para el prestatario y sobre todo cuáles son las obligaciones fiscales que exige la ley y cuál es el impuestos esperados para ambas partes.

Préstamo gratuito para uso de la propiedad: ¿que es?

Hoy en día sucede a menudo que los jóvenes no pueden ir a vivir solos precisamente porque no tienen un trabajo estable y en consecuencia carecen de la disponibilidad económica necesaria para poder pensar en pagar una renta mensual o, más aún, las cuotas. de una mutua.

Afortunadamente, sin embargo, muchos pueden contar con la ayuda de sus padres y abuelos, quienes pueden haber invertido su tiempo comprando apartamentos para obtener ingresos y ahora están dispuestos a renunciar al alquiler para cubrir el suyo. En estos casos, puedes hacer uso de una donación o, alternativamente, puedes pensar en algo menos definitivo, dar uso gratuito de un inmueble donde no vives: en definitiva, un préstamo hipotecario.

Esta es sin duda la situación más típica, pero nada impide que se constituya un préstamo gratuito entre un hermano o hermana que pueda traspasar un inmueble a un tío, a un primo o simplemente a un amigo o conocido.

La préstamo para uso gratuito de una propiedad, como ya se mencionó, de hecho es un contrato real y como tal es regido por el artículo 1803 y siguientes del Código Civil.

Esto se conoce como un contrato típico «????con el cual una parte entrega a otra una cosa mueble o inmueble, para que pueda ser utilizada por un tiempo o uso determinado, con la obligación de devolver la misma cosa recibida ”.. La concesión se realiza de forma gratuita, es decir, sin ningún pago en dinero por ello, de hecho no hay cuota mensual.

¿¿A?? Cabe señalar que, en teoría, la expresión cedida para uso gratuito, que, sin embargo, todo el mundo utiliza normalmente, no es formalmente correcta, ya que la el contrato de préstamo es gratuito por su naturaleza y no podía ser de otra manera. A pesar de ello, seguimos sin inmutarse en utilizar el pleonasmo inútil que coloca el adjetivo gratuito junto al préstamo, o alternativamente la expresión “gratis”.

Por otro lado, se puede hablar de préstamo oneroso, si un activo se concede o se recibe en uso a cambio de una actuación.

Piensa por ejemplo en el caso en el que recibes un determinado bien, digamos una propiedad, para ser utilizado durante un período determinado, tal vez como casa de vacaciones, a cambio del mantenimiento de algunas partes del mismo.

Además, el Tribunal de Casación, con sentencia de 2001, estableció que el préstamo para uso puede considerarse oneroso incluso cuando se establezca que el prestatario paga una cantidad periódica, en concepto de reembolso de determinados gastos. En ambos casos, sin embargo, se trata de excepciones a la regla general, según la cual el préstamo es siempre gratuito.

Así que volvamos al caso en cuestión y comencemos a analizar la pregunta a partir de sujetos involucrados. Ellos son las edredón y el prestatario. El primero no es otro que el dueño de la propiedad que será transferida al prestatario, quien en este punto se convierte en dueño de un derecho personal de disfrute de la propiedad, aunque no tenga ningún derecho de propiedad.

Por su parte, el prestatario podrá disfrutar del inmueble, utilizándolo de forma gratuita siempre que el contrato lo disponga, pero, no puede ceder semejante derecho a terceros, a menos que el propietario haya expresado una opinión favorable a tal efecto.

Si el prestatario contraviene deliberadamente esta regla, el prestamista tiene derecho a solicitar inmediatamente la devolución de la propiedad.

Derechos y deberes dentro de un contrato de préstamo

Evidentemente, aunque es, de hecho, un contrato de arrendamiento sin cargo, también el préstamo establece algunos Obligaciones tanto del prestatario como del prestamista., como exige el Código Civil.

En primer lugar, el artículo 1804 del Código Civil establece que â ????El prestatario está obligado a proteger y preservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia. Solo puede utilizarlo para el uso que determine el contrato o la naturaleza de la cosa. No puede otorgar el goce de la propiedad a un tercero sin el consentimiento del prestamista. Si el prestatario no cumple con las obligaciones antes mencionadas, el prestamista podrá solicitar la devolución inmediata de la cosa, además de la indemnización por daños.¿¿¿¿a????.

El artículo 1805 continúa, entonces, declarando que el prestatario es responsable Si el bien concedido en uso perecer para un caso fortuito del que se le podría restar sustituyendo la cosa que le fue otorgada en uso por la suya propia, o si, pudiendo salvar una de las dos, prefirió la suya propia.

Asimismo, será responsable si utiliza la cosa para un uso diferente o durante un tiempo superior al que se le ha permitido y, por tanto, es responsable de la pérdida producida por causas no imputables a él, si no prueba que el la cosa habría perecido, incluso si no la hubiera usado para un uso diferente, o la hubiera devuelto a su debido tiempo.

Si en el contrato se ha realizado una estimación del bien en el momento de su cesión en uso, se considerará responsabilidad del prestatario su eventual fallecimiento, aunque se haya producido por causas ajenas a él (art. 1806).

Advertencia: aunque está bien distinguir entre la muerte y el deterioroDe hecho, es cierto que el artículo 1807 del mismo Código Civil establece que si la cosa se deteriorara como consecuencia del uso exclusivo para el que fue entregada y sin culpa del prestatario, éste no es responsable del deterioro.

El prestamista, en cambio, debe prestar mucha atención a los defectos de la cosa concedida en uso. El artículo 1812 del Código Civil establece que si el préstamo tiene vicios como para causar daños a quienes los utilicen, el fiador está obligado a pagar una indemnización, en el caso de que, a pesar de conocer bien los defectos, no haya notificado al prestatario.

Un caso típico de los edificios, por ejemplo, es la presencia de sistemas no conformes, que pueden provocar accidentes, incluso graves; o la presencia de eternidad dañada y no removida o encapsulada, por lo tanto nociva para la salud.

En cuanto a los gastos de bolsillo, o los de mantenimiento ordinario, o los gastos relacionados con los servicios públicos y cualquier parte del condominio adeudado, se puede acordar que el prestatario pague al fiador un Reembolso de gastos.

Por otro lado El artículo 1808 del Código Civil establece que el prestatario no tiene derecho al reembolso de los gastos incurridos por el uso de la cosa, mientras que tiene derecho a ser reembolsado si ha incurrido en gastos extraordinarios para la conservación de la cosa, si estos fueran necesarios urgentes.

¿¿A?? Sin embargo, es bueno prestar atención, porque los reembolsos recibidos por el prestamista siempre deben mantenerse dentro del límite de los gastos realespor el contrario, podría surgir la duda de que estamos ante un contrato de arrendamiento real, con todo lo que se desprende desde el punto de vista civil y fiscal.

Por último, le recordamos que, precisamente a efectos fiscales, la la transferencia de una propiedad en préstamo para su uso no está sujeta al pago de IVA y la propiedad objeto de la operación debe ser reportada en la declaración de impuestos del prestamista, o del dueño que cede la propiedad a terceros y en forma gratuita.

Pero, ¿qué pasa desde el punto de vista fiscal, o sobre la tributación de la propiedad cedida en préstamo?

En términos generales, salvo que existan condiciones particulares que veremos más adelante, la edredón, en la propiedad concedida para su uso (aunque de forma gratuita, no percibiendo ningún ingreso y no pudiendo disponer de él directamente) seguirá pagando sus impuestos, como ocurre con una segunda vivienda normal.

¿Cuánto dura un préstamo gratuito?

Intentemos ahora aclarar el duración del préstamo para uso gratuito, en su término ya lo que podría llamarse incorrectamente un â ????rescisión del contrato de préstamo gratuito para uso¿¿¿¿a????.

Como se esperaba de ????Arte. 1809 del Código Civil, al término del vencimiento del contrato pactado durante la estipulación del mismo, o en ausencia del término, cuando el prestatario haya utilizado el bien que le fue otorgado en uso de acuerdo con el contrato, es obligado a devolverlo.

Pero, ¿qué sucede si el prestamista necesita recuperar la propiedad antes del plazo establecido?

En estos casos, debe hacerse una distinción entre dos opciones, a saber, si el préstamo A de duración fija, o si se trata de contrato de préstamo temporal.

Un contrato de duración determinada es el que implícitamente identifica el citado artículo 1809 del código civil, que establece un plazo preciso para la devolución del objeto y por tanto se hace difícil exigir la devolución anticipada del bien.

En estos casos está permitido pedir, pero responder a la solicitud devolviendo la propiedad es un acto dictado solo por la cortesía y el sentido común del prestatario.

Lo cierto es que, si existen motivos serios para la devolución, ¡el prestatario debe recordar que hasta ese momento ha disfrutado de la propiedad sólo gracias a la amabilidad del prestamista!

Dicho esto, el prestamista, por su parte, debería, con sentido común, considerar que el tiempo necesario para encontrar un alojamiento diferente en realidad podría llevar algo de tiempo. Sin embargo, se trata de valoraciones dictadas por el sentido común y la conciencia individual, por lo que dejan el tiempo que encuentran.

La el llamado â ???? contrato precario ????, en cambio, es el definido por ????artículo 1810 en el que se establece que si no se ha pactado un término, esto no se desprende del uso al que se destinó la cosa, el prestatario debe devolverlo tan pronto como el fiador lo solicite, sin ningún período de preaviso.

En caso de muerte del prestatario, el fiador, aunque aún no ha transcurrido el plazo pactado, aún puede exigir a los herederos el ????devolución inmediata de la cosa, según prescribe el artículo 1811 del Código Civil.

Por que registrar un contrato de préstamo para uso

A diferencia de lo que ocurre con los contratos de arrendamiento tradicionales, para los contratos de préstamo de uso, en efecto, no hay obligación legal de registrarse, ya que también se pueden escribir en forma verbal.

No obstante, existen dos supuestos en los que, siempre asumiendo que el objeto del contrato de préstamo está representado por un inmueble, éste está sujeto obligatoriamente a registro, a saber:

  • si el contrato está redactado por escrito y en este caso el registro debe realizarse dentro de los 20 días siguientes a la fecha de firma de la escritura;
  • si el contrato se estipula verbalmente, solo en el caso en que prevea enunciados en otra escritura sujeta a inscripción.

¿Por qué entonces decimos que siempre es recomendable registrar un contrato de préstamo para uso?

En primer lugar, la confianza es algo bueno, pero cuando se trata de dinero o intereses, sabemos que también es bueno desconfiar de los familiares y amigos.

El registro del contrato, después de todo, no es complejo y tiene un bajo costo, pero establece claramente, en blanco y negro, la naturaleza del préstamo y sobre todo fija un tiempo dentro del cual debe producirse la devolución del activo.

Piensa por ejemplo a una casa cedida en préstamo para uso de un amigo en dificultades: ¿qué pasaría si él se negara a devolvérsela cuando se acordó y mientras tanto tuvieras una necesidad real de venderla?

Un contrato registrado en estos casos ayuda. La verdad es que a menudo, por ingenio o por buena fe, no proteccion correctamente y luego se arriesga a pagar las consecuencias usted mismo.

Hoy, sin embargo, el registro de estos contratos es mucho más frecuente que hace unos años. La motivación es simple: esto Es una de las condiciones imprescindibles para poder aprovechar algunos importantes exenciones de impuestos.

A partir del 1 de enero de 2016, de hecho, para que uno sea reconocido 50% de descuento en IMU y TASI de los inmuebles cedidos en préstamo para uso, es imprescindible que el contrato haya sido debidamente registrado en la Agencia Tributaria.

Establecer lo que se acaba de decir es el llamado Ley de Estabilidad 2016 (Artículo 1, párrafo 10, de la Ley 208/2015), que prevé precisamente una reducción de la base imponible a efectos de IMU / TASI siempre que:

  • la vivienda en cuestión es cedida por el sujeto pasivo a familiares en línea recta, en primer grado (es decir, cuando el préstamo involucra a padres e hijos por diversos motivos);
  • por los prestatarios la propiedad se utiliza como residencia principal y solo a condición de que no se trate de propiedades pertenecientes a las categorías catastrales A / 1, A / 8 y A / 9;
  • el prestamista posee solo una propiedad en Italia y generalmente reside en el mismo municipio en el que se encuentra la propiedad otorgada en préstamo; o que el prestamista, además del inmueble cedido en préstamo, sea dueño de otro inmueble en el mismo municipio que no sea de lujo y sea utilizado como residencia principal;
  • el contrato se encuentra debidamente registrado en la Agencia Tributaria.

Esto explica por qué, hoy en día, incluso en la situación más frecuente y menos “arriesgada”, que es la típica de los padres que ceden a un hijo un inmueble en préstamo para uso gratuito, sí en todo caso. recurre al registro en la Agencia Tributaria.

Vale la pena pagar menos impuestos, aunque probablemente, en tales situaciones, es posible que el acuerdo no establezca una fecha para la devolución de la propiedad.

Cómo registrar el contrato de préstamo para uso

Ahora que entendemos por qué registrar un contrato de uso libreveamos cómo hacerlo.

Para el registro contrato para el uso gratuito de una propiedad, el fiador y el prestatario deben en primer lugar proceder con la compilación del modelo 69 descargable en formato pdf para imprimir, o directamente editable, desde sitio de la Agencia de Ingresos.

Dentro de este modelo se deben indicar los siguientes datos:

  • En la Parte A, se deben ingresar los datos personales generales (código fiscal) de la persona que solicita el registro del contrato, o del prestamista, quien no es otro que el dueño del inmueble, así como la fecha de firma del contrato;
  • En la Parte B denominada «destinatarios de los efectos jurídicos de la escritura»: a continuación se deben indicar los datos tanto del prestatario como del prestatario. Si el contrato de préstamo para uso se configura entre familiares en línea recta, como padres-hijos, también es necesario completar el siguiente renglón; lo mismo se aplica si los prestatarios son 2 hijos.
  • En la Tabla D se deben ingresar los “datos de la propiedad”: el código de municipio y los datos catastrales, u hoja, parcela (catastro) y cualquier subordinado. Estos datos están fácilmente disponibles a través de un levantamiento catastral o, alternativamente, pueden deducirse de la declaración de IMU o de los detalles de la escritura de compra.

La firma original del solicitante, o del dueño de la propiedad, debe colocarse en la parte inferior del modelo.

Las partes restantes del Modelo 69 son luego completadas por la oficina a cargo. Si necesita más información sobre cómo cumplimentar el Formulario 69, le remitimos a formulario de instrucciones 69 elaborado por la Agencia Tributaria.

Para el registro del contrato, entonces, es necesario pagar un… ????impuesto de matriculación de 200 EUR, pagadero en el banco u oficina de correos, a través del modelo F23, con código fiscal 109T.

Con el recibo que acredite el pago, deberá acudir personalmente a la Agencia Tributaria y entregar dos copias del contrato firmado en original, una de las cuales se conservará mientras que la otra será conservada por el prestamista.

El prestatario solo deberá emitir una fotocopia simple, libre de impuestos de timbre. Al acudir a la Agencia Tributaria es imprescindible llevar consigo, además del Modelo 69 debidamente cumplimentado y firmado, también copia de los documentos de identidad, tanto del prestatario como del fiador. Para el original, en cambio, cada 4 páginas del contrato, o cada 100 líneas, se debe aplicar un sello de impuestos de 16 €.

En caso de que el contrato de préstamo gratuito sea gratuito Temporal, esto puede ser renovado, abonando en cada renovación el impuesto de matriculación siempre igual a 200 euros, en caso contrario, en los casos en que el contrato sea indefinido, el impuesto de matriculación se pagará una sola vez en el momento de la matriculación del mismo.

En conclusión

Hoy en día la fórmula del préstamo se utiliza cada vez más, especialmente entre padres e hijos, o entre abuelos y nietos, precisamente porque resuelve de forma sencilla el problema habitacional que aqueja a las nuevas generaciones.

Sin embargo, como habrás entendido, aunque sea un acuerdo consensuado, hay reglas muy específicas que se deben respetar y hay derechos y deberes de ambas partes, que es bueno conocer y evaluar a priori.

Con esta discusión, esperamos haber aclarado las cuestiones fundamentales del asunto y que, por tanto, ustedes puedan proceder, tanto como coprestamistas como como prestatarios, con serenidad y conciencia de lo que están haciendo.

Sara Raggi
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