Tasación jurada del inmueble: Cada vez más extendido y requerido por las nuevas necesidades del mercado

– Qué es una tasación

Las tasaciones pueden ser de diferentes tipos y tienen por objeto la reconstrucción de la dinámica particular de un evento, el análisis técnico de una situación fáctica o la evaluación de un activo específico.

Consiste en un conjunto de estudios operativos y técnicos de especial complejidad, Requiere conocimientos específicos y especializados y siempre debe estar escrito por una persona calificada., experto en la disciplina o ciencia en particular bajo investigación.

Junto a las valoraciones judiciales tradicionales, destinadas a ser producidas y utilizadas como parte de un juicio (médico-legal, cinematográfico, contable, etc.), luego están los que están fuera de la corte, o realizado a petición del cliente fuera de cualquier juicio.

Entre los últimos, las tasaciones de bienes raíces son particularmente importantes, cada vez más difundido y requerido por las nuevas necesidades del mercado y del sector de la construcción.

Sujetos autorizados

En base a la legislación vigente (que transpone la directiva de la UE 17/2014), los sujetos autorizados para realizar tasaciones inmobiliarias son:

empresas especializadas;

agentes de Bienes Raices;

expertos expertos registrados en la Cámara de Comercio competente;

firmas asociadas de profesionales;

Profesionales inscritos en los registros profesionales de ingenieros, arquitectos, topógrafos, peritos industriales y agrónomos..

Sin embargo, para realizar la actividad de perito no basta con pertenecer a alguna de las categorías antes mencionadas, ya que es necesario acreditar una experiencia contrastada en el sector inmobiliario y tener competencias específicas en materia de tasación, mercado, catastro. , urbanismo, fiscalidad, etc.

Objeto de la tasación

De manera puramente teórica, es posible evaluar casi cualquier caso, propiedad o situación. Sin embargo, en base al tema de la encuesta de expertos, se pueden distinguir dos tipos principales de tasaciones comunes en el campo inmobiliario:

el informe de tasación, destinado a identificar el valor de un activo en particular;

la valoración descriptiva, o perteneciente exclusivamente a la cristalización del estado actual de la propiedad;

Tipos de tasación

Además del objeto y finalidad de la investigación, las tasaciones extrajudiciales también se distinguen en función de las formalidades adoptadas por el profesional para su firma. El sistema legal italiano, aunque no regula completamente el asunto, contempla al menos tres tipos diferentes de experiencia: el simple, el jurado y el jurado.

Experiencia simple
Se trata de un sencillo análisis técnico elaborado y firmado por un profesional cualificado, sin trámites particulares. Por su carácter de mera opinión partidista, no se le reconoce un valor probatorio particular.

Tasación jurada
En la tasación jurada, el profesional designado «bajo su responsabilidad personal» certifica a todos los efectos legales la veracidad de lo que se deduce y constata en el mismo, dando mayor fiabilidad al contenido del documento y las conclusiones extraídas.

La principal consecuencia de la aseveración es que, en caso de declaraciones falsas, material o ideología falsa, el perito puede quedar expuesto a la sanción penal relativa.

Tasación jurada
Esta tasación, además de la firma del profesional y la referida aseveración sobre la veracidad del contenido, informa al pie de una nueva fórmula, o el juramento de «haber cumplido bien y fielmente la tarea encomendada con el único fin de dar a conocer la verdad «.

El juramento debe ser realizado personalmente por el perito ante el Secretario del Tribunal (u otra oficina judicial) o el Notario, de conformidad con el art. 5 del Real Decreto n. 1366/22 y del art. 1 del Real Decreto N ° 1666/37.

El procedimiento, que da una fecha determinada al elaborado, se fundamenta en el pronunciamiento de la fórmula ritual ante el Funcionario Público quien, colocando los timbres fiscales e identificando al compareciente, levanta el acta y registra la escritura.

¿¿A?? por tanto, este es el tipo de tasación que se reconoce con mayor fiabilidad y, por tanto, con mayor valor probatorio, tanto en los procesos extrajudiciales como judiciales.

Valor de la tasación jurada

Las tasaciones, en general, por ser un acto puramente partidista, no se consideran adecuadas para acreditar las circunstancias fácticas y las constataciones técnicas contenidas en ellas constituyendo “simples alegaciones defensivas de carácter técnico, desprovisto de valor probatorio autónomo «(véase la sentencia del Tribunal de Casación italiano nº 1902 de 11.02.2002).

Incluso el avalúo jurado, a pesar de su carácter más oficial, tiene un valor probatorio relativo, ya que se elaboró ​​extrajudicialmente y sin contrainterrogatorio, en lugar de la asesoría técnica oficial formada dentro del juicio.

Aunque generalmente se reconoce que este documento tiene un valor puramente circunstancial, no ha habido escasez de pronunciamientos en los que el juez incluso usó la tasación como argumento para respaldar la decisión, recordándolo expresamente (véase, por ejemplo, Cass. civ. n. 1426 de 10.02.1987).

Por tanto, una apreciación jurada bien hecha, completa y objetiva podrá soportar las quejas y así obtener un peso significativo incluso en una posible sentencia, explicando su influencia también en el contexto de cualquier asesoramiento técnico ordenado por el Juez.

La tasación inmobiliaria

El más extendido de los avalúos jurados de inmuebles es el de tasación., elaborado con el fin de describir el inmueble de forma completa y exhaustiva, atendiendo no solo a sus características estructurales y arquitectónicas, sino también a la calidad de los materiales utilizados, el estado de conservación del inmueble y el tiempo de construcción.

También se tiene en cuenta la posición geográfica del complejo, la presencia de servicios en las inmediaciones (transporte público, comercios, centros comerciales, zonas verdes, colegios, etc.) y la clasificación energética asignada.

Además, no pueden faltar mapas detallados y fotografías, así como todas las indicaciones sobre urbanismo y regularidad catastral, con mención de los detalles de la licencia de obra, cédula de viabilidad o habitabilidad, etc.

Además, una valoración bien hecha debe contener el enunciado del criterio y método de estimación, a fin de permitir la verificación de las conclusiones formuladas.

El criterio de estimación

El criterio de estimación no es otro que la indicación, por parte del Experto, de los aspectos tomados en consideración para la valoración del inmueble.

Claramente, el criterio utilizado variará en función del motivo por el que se realice la tasación y su finalidad: en ocasiones el cliente querrá conocer el coste total de realización de una operación inmobiliaria (compra del terreno, redacción del proyecto , construcción del complejo residencial, etc.), pero a veces solo querrá saber el precio al que ofrecer un apartamento en el mercado.

Sin embargo, tradicionalmente hay algunos Criterios estandarizados para estimar el valor de una propiedad.:

el valor de mercado;

el valor del costo (o producción);

el valor de la transformación;

el valor complementario;

el valor de reposición.

* El valor de mercado

El concepto de valor de mercado recuerda ciertamente al económico correspondiente al precio de mercado.

Básicamente, evaluando el activo individual y comparándolo con los datos históricos relacionados con la venta de las llamadas propiedades de comparación (es decir, aquellas similares en términos de características, tipo y ubicación), el experto indicará el precio al que probablemente se venderá el activo en el mercado, neto de cualquier corretaje y escritura.

Esta evaluación pronóstica se realiza considerando en un período de tiempo promedio, el uso de los canales publicitarios ordinarios (agencias inmobiliarias, periódicos, sitios web, etc.) y la presencia de contratistas informados, prudentes y libres de restricciones.

Se proporciona de manera autorizada una definición oficial de este criterio de estimación. de las Normas Internacionales de Valoración, según el cual «el valor de mercado es el precio al que se podría vender una propiedad con contrato privado, estipulado entre un comprador y un vendedor con intereses opuestos a la fecha del presupuesto, asumiendo que la propiedad fue expuesta para la negociación de la venta por un período normal «.

Para la evaluación del precio de mercado de una propiedad específica, el Experto debe tomar en consideración una serie de factores compleja y articulada. El mero cálculo aritmético (superficie comercial x cotización por metro cuadrado) debe integrarse de hecho con los denominados coeficientes de mérito, que el comerciante debe identificar en función de varias circunstancias:

posible presencia de contratos de arrendamiento (que reducen significativamente el atractivo de la propiedad);

el piso donde se encuentra la unidad inmobiliaria;

el estado de conservación y mantenimiento;

el brillo ;

exposición y vista;

la vestustà del edificio;

el estado y la eficiencia de los sistemas energéticos.

La complejidad de la evaluación explica, por tanto, la necesidad de que el experto encargado de realizar la evaluación cuente con conocimientos específicos y experiencia profesional.

* El valor de costo (también llamado valor de producción)

Este criterio de estimación se refiere exclusivamente a las cantidades actualmente requeridas (por lo tanto, en el momento de la redacción del informe) para la construcción de un edificio o para otra intervención en el edificio.

Por tanto, es necesario añadir al coste del recurso primario (que puede ser el suelo en el caso de nuevas edificaciones, pero también un edificio preexistente cuando se trata de reestructuración o reconstrucción) el de todos los recursos adicionales necesarios para la construcción. construcción del activo.

Como se puede entender, se trata por tanto de un cálculo articulado y complejo, que debe tener en cuenta diferentes elementos como materiales, mano de obra, seguros, diseño, pero también prácticas de construcción, concesiones, financiamiento, cargas tributarias etc.

* El valor de la transformación

Para cuantificar el valor de transformación de una propiedad, el tasador calculará la diferencia entre el precio de mercado de la propiedad y el costo de su transformación.

En esencia, se trata de los costos de construcción, reconstrucción, renovación, demolición etc., dependiendo de la operación inmobiliaria del proyecto.

Este criterio de estimación es muy utilizado por las empresas constructoras. cuando sea necesario verificar la viabilidad y sostenibilidad de una operación, planificando inversiones y recursos (pensemos, por ejemplo, en la recuperación de un área mediante la recuperación y urbanización de la misma, con la construcción de nuevos conjuntos edificatorios).

* El valor complementario

El valor complementario de una parte del inmueble es igual a la diferencia entre el precio de mercado del activo en su totalidad y el de la parte residual considerada individualmente.

El criterio en cuestión consiste, una vez más, de una operación de estimación bastante compleja, ya que la porción se cotiza en base al aporte que agregaría al valor del compendio, donde se reensambla y por lo tanto se reencuentra con el resto del inmueble.

Naturalmente, es posible calcular el valor complementario de un activo tanto en sentido acumulativo como privativo (en cuyo caso el valor de la parte a dividir debe restarse y no sumarse).

* El valor de reposición

Cuando se utiliza este criterio, el experto hace una estimación de un activo analizando el valor de mercado de otros activos idénticos o similares al investigado, teniendo la misma utilidad.

Se destaca, por tanto, el principio de subrogación, según el cual un sujeto generalmente se inclina a reconocer una propiedad con el mismo valor atribuido a un activo similar con el mismo destino y el mismo uso.

* Otros criterios de estimación: el valor fiscal

Para hacer frente a las diversas demandas y necesidades del sector inmobiliario, en los últimos años han aparecido informes periciales de carácter extremadamente heterogéneo.

Junto a las tradicionales tasaciones, de hecho, también están cada vez más extendidas las relativas al valor asegurable, al valor de garantía, arrendamiento y ejecución obligatoria (que se destaca, como ahora ocurre cada vez con más frecuencia, en el caso de la venta forzosa).

Entre estos nuevos tipos de tasaciones, el que tiene como objetivo identificar el llamado valor fiscal merece una mención especial, que tiene como principal objetivo indicar en los documentos oficiales (contratos preliminares, hipotecas, escrituras, etc.) y en las solicitudes a la Administración Pública un valor del inmueble acorde con el que fiscalmente le sería atribuido.

Esta encuesta permite no solo calcular la carga fiscal sobre un determinado activo, sino también estimar y evitar verificaciones, disputas y controles de coherencia por parte de la Hacienda Pública con respecto a los valores declarados formalmente.

Consejos para elegir un profesional

Por su carácter oficial y la particular fe pública que el ordenamiento jurídico reconoce en la tasación jurada, también ante cualquier proceso judicial, este instrumento se consolida cada vez más como un medio de verificación para garantizar transacciones y operaciones inmobiliarias.

¿¿A?? por lo tanto extremadamente la elección de la persona a quien conferir la asignación es importante: Siempre es preferible contar con profesionales serios y acreditados, que no solo posean las calificaciones necesarias, sino también los conocimientos y la experiencia específicos adquiridos en el campo particular (incluido el geográfico) de investigación.

El costo de la tasación jurada, aunque no es prohibitivo e incluye los derechos de timbre requeridos para el juramento ante la Cancillería, no debe verse como una carga pesada, pero como una inversión útil para garantizar la transacción inmobiliaria que nos estamos preparando para realizar.

La presencia de la tasación de hecho – dando autoridad y confiabilidad a la tasación de la propiedad – protege a todas las partes involucradas en el trato, empresario, comprador, vendedor, corredor e inversor.

Simone Pierdominici
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